O Plenário do Supremo Tribunal Federal iniciou, em 25 de outubro, o julgamento da constitucionalidade da execução extrajudicial nos contratos de mútuo pelo Sistema Financeiro Imobiliário, com alienação fiduciária de imóvel, conforme previsto na Lei 9.514/1997.

O dos ministros observou que a Lei 9.514/1997 foi promulgada com o objetivo de facilitar o financiamento de imóveis. Ele destacou que, nos contratos de empréstimo pelo Sistema Financeiro Imobiliário com alienação fiduciária, não há transferência da propriedade para o devedor, mas apenas uma transferência da posse direta do bem.

Isso implica que o credor fiduciário, geralmente um banco, não interfere nos ativos do devedor ao executar a garantia, já que a propriedade continua registrada em nome do devedor até que o financiamento seja quitado.

Graças à segurança jurídica que essa lei proporcionou, ela se revelou um sucesso e impulsionou o mercado de crédito imobiliário no Brasil. O ministro citou que, em 2017, a alienação fiduciária foi utilizada em 94% dos contratos desse tipo.

O relator considera a execução extrajudicial dos contratos de mútuo pelo Sistema Financeiro Imobiliário com alienação fiduciária do imóvel como constitucional, uma vez que está em conformidade com as normas da Constituição Federal e do Código de Processo Civil, que regulam procedimentos relativos a direitos reais.

Conforme ressaltou o ministro, essa medida não impede que a questão seja examinada pelo Judiciário, visto que a Lei 9.514/1997 permite que o fiduciante recorra aos tribunais caso identifique irregularidades. Além disso, a medida não viola o devido processo legal, pois estabelece procedimentos que incentivam o cumprimento das obrigações contratuais, simplificando o processo.

No caso em questão, que envolve uma disputa entre um devedor de São Paulo e a Caixa Econômica Federal, o Tribunal Regional Federal da 3ª Região (TRF-3) considerou que a execução extrajudicial de títulos com cláusula de alienação fiduciária com garantia não viola as normas constitucionais. O TRF-3 determinou que o Judiciário só deve intervir se o devedor considerar necessário.

Segundo o tribunal, o regime de satisfação da obrigação previsto na Lei 9.514/1997 difere dos contratos com garantia hipotecária, pois estabelece que, em caso de descumprimento contratual e após o vencimento do prazo para quitar a dívida, a propriedade do imóvel passa a pertencer à credora fiduciária.

No recurso ao STF, o devedor argumentou que a permissão para que o credor execute o patrimônio sem a participação do Judiciário viola os princípios do devido processo legal, da inafastabilidade da jurisdição, da ampla defesa e do contraditório. Ele também apontou a inconstitucionalidade da execução extrajudicial, comparando-a com o procedimento previsto no Decreto-Lei 70/1966, que trata dos contratos com garantia hipotecária e está aguardando análise pelo STF no RE 627.106.